Nedávno jsem hrál golf mezi Málagou a Marbellou a opět mi to připomnělo, že tady by se mi líbilo trávit (nejen) podzim života… Klidně i dlouhodobě a to ideálně od podzimu do jara, léto potom v Česku. Navíc jsem se seznámil se sympatickým Finem, který zde má velkou realitku o 4 pobočkách a spoustu apartmánů a domů v nabídce, mnoho z nich jsou vlastní projekty. To mě inspirovalo k sestavení tohoto článku a myšlence, že bych mohl tyto apartmány nabízet Čechům. Aspoň budu mít i důvod se sem častěji vracet a spojovat příjemné s užitečným – objíždět nemovitosti, hrát golf a nabíjet se sluncem a pozitivní energií. 

Kouzlu přímořských apartmánů ve Španělsku už podlehl nejeden Čech.  Investiční apartmán na Costa del Sol je pro mnoho z nás něco víc než jen „další nemovitost“. Je to kus slunce, ke kterému se dá kdykoli vrátit – a zároveň velmi racionální způsob, jak diverzifikovat majetek mimo český trh, navázat část portfolia na euro a přímo na turistickou poptávku, která v okolí Málagy roste už několik let. I zde ceny postupně rostou, ale stále jsou výhodnější než ceny bytů v českých velkých městech, o Praze nemluvě.

Kdo už jste trochu zběhlí, můžete přejít rovnou na nabídku mé spřízněné realitky Propertissimo. Pokud nevládnete plynnou angličtinou, stačí v prohlížeči kliknout pravou myší ve webové stránce a zvolit Přeložit do jazyka čeština. Další postup je spojení se se mnou (601 381 719 nebo zdenek.hasek@qara.cz) a pak spolu budeme řešit další kroky jako předvýběr nemovitostí a společný letecký výlet do Málagy. Tam se nás ujmou kolegové z Propertissimo a vše nám ukáží a vysvětlí. Poskytují full service, umí zajistit i správu a pronájem vaší nové nemovitosti. Až bude apartmán nebo dům váš, stačí si zarezervovat termíny pro vlastní pobyt a těšit se na zaslouženou dovolenou. A po zbytek roku pracuje nemovitost pro vás formou krátkodobého pronájmu. 

Níže jsem rozebral toto téma do praktických detailů, abyste měli potřebné informace před rozhodováním o koupi. Popisuji výhody, konkrétní cenové hladiny v hlavních lokalitách, i transakční náklady a rozdíly oproti Česku – bez růžových brýlí, ale s pochopením, proč nás Costa del Sol tolik láká.

Proč právě Costa del Sol (a Orihuela) pro českého investora

1. Stabilní poptávka po nájmu (celoročně)

Málaga a okolí patří mezi nejrychleji rostoucí trhy ve Španělsku – jak z hlediska cen, tak nájmů. Málaga je dnes jednou z nejdražších provincií v zemi a nájmy ve městě se dostaly na historická maxima, okolo 16 €/m² měsíčně.

To znamená:

• vysoký tlak na nájemní bydlení

• potenciál jak pro krátkodobé, tak střednědobé a dlouhodobé pronájmy

2. Klimatická „pojistka“

Přes 300 slunečných dní v roce, mírné zimy, moře – to se nepromítá jen do osobního komfortu, ale i do odolnosti destinace vůči krizím. Lidé si možná odpustí exotiku, ale na týden k moři do Evropy chtějí jet stále.

3. Eurový majetek mimo český cyklus

Český bytový trh je drahý, zvlášť v Praze – průměrné ceny u novostaveb se pohybují kolem 160–170 tis. Kč/m², tedy zhruba 6 500–6 800 €/m².

Na Costa del Sol přitom i v prémiových lokalitách často kupujete:

• srovnatelnou nebo nižší cenu za m²,

• k tomu moře, bazén, komunitu rezidentů a turistů.

Pro Čecha je to tedy diverzifikace i částečné zajištění proti koruně.

4. Emoční výnos

Tady se nedá tvářit, že jde jen o čísla. Možnost:

• v zimě uletět z pražské mlhy do 18 °C a slunce,

• trávit tam část prázdnin s rodinou,

• a zbytek roku nechat apartmán vydělávat –

to je kombinace, kterou česká chata u rybníka jednoduše nenabídne.

Kolik stojí apartmány v hlavních lokalitách

Ceny se rychle mění, ale aktuálně (2024–2025) se lze orientačně držet těchto průměrů:

Marbella (Costa del Sol – luxusní vlajková loď)

• průměrně kolem 5 200–5 300 €/m² za rezidenční nemovitosti

• patří k nejluxusnějším trhům v Evropě, silná poptávka zahraničních kupců

• vhodné spíš pro kapitálově silnější investory, kteří hrají na prestiž a dlouhodobý růst

Málaga – město

• v samotném městě se průměrné ceny pohybují cca 3 200–3 500 €/m²

• prudce rostou i nájmy (okolo 16 €/m²/měsíc)

• skvělý mix: městský život, kultura, univerzita, velké IT a korporátní firmy – tedy poptávka po dlouhodobém pronájmu

Nerja

• v posledních letech cca 3 000–4 000 €/m², novější data ukazují i kolem 3 900 €/m²

• tradičnější španělský charakter, krásné pláže, klidnější než Marbella

• vhodné pro kombinaci vlastního užívání + turistický pronájem

Fuengirola

• průměrně kolem 3 900–4 000 €/m² podle dat pro rok 2025

• silná expat komunita, dobré spojení vlakem na letiště Málaga

• zajímavý poměr cena / výnos z nájemného, velmi likvidní trh

Estepona

• v roce 2024/2025 kolem 4 000–4 400 €/m²

• často se uvádí jako „dostupnější Marbella“ – luxusní projekty, ale o něco nižší ceny

• dobrý potenciál dalšího růstu, protože se intenzivně rozvíjí

Orihuela Costa (Costa Blanca, ale Čechy často zvažovaná alternativa)

• průměrné ceny kolem 2 200–3 300 €/m² podle zdrojů a mikro-lokality

• levnější než velká část Costa del Sol, hodně apartmánových komplexů

• vhodné, pokud je pro vás primární nižší vstupní investice a nevadí vám být trochu dál od Málagy

Pokud to porovnáte s průměrnou Prahou kolem 6 000+ €/m² u novostaveb, najednou dává smysl mít část portfolia na jihu – a přitom neplatit víc než doma.

Jaké výnosy lze realisticky čekat

Hodně záleží na:

• přesné lokalitě (Marbella vs. vnitrozemí),

• typu pronájmu (krátkodobé Airbnb vs. střednědobé nájmy studentů, expatů, digitálních nomádů),

• schopnosti property managementu.

Obecně se u dobře zvolených apartmánů v turistických oblastech Costa del Sol mluví o:

• hrubém výnosu z nájemného často kolem 3–6 % ročně,

• plus kapitálovém zhodnocení, protože v provincii Málaga i v „zlatém trojúhelníku“ (Marbella–Benahavís–Estepona) pokračoval v posledních letech velmi silný růst cen.

Samozřejmě je nutné odečíst daně a náklady na správu, ale kombinace pronájem + růst ceny dává dlouhodobě velmi slušný celkový výnos.

Transakční náklady ve Španělsku vs. v Česku

Tady přichází zásadní rozdíl, který si spousta Čechů zvyklých na domácí poměry neuvědomuje.

1. Kupní daně a jednorázové náklady

Španělsko – Andalusie (Costa del Sol, tedy Marbella, Málaga, Nerja, Fuengirola, Estepona)

U second-hand (použitých) nemovitostí:

• ITP – daň z převodu (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales)

  • v Andalusii je pro rok 2025 nastavena jednotná sazba 7 % z kupní ceny

• Notář + katastr (Registro de la Propiedad)

  • zhruba 0,3–1 % z ceny

• Právník / gestor

  • obvykle 1–2 % z ceny včetně DPH

• další drobné náklady (překlady, plná moc, bankovní poplatky)

Celkově tak pro cizince reálně počítejte s 10–12 % navíc k ceně nemovitosti.

U novostaveb:

• místo ITP se platí:

  • DPH (IVA) 10 %

  • • stavené (stamp duty, AJD) cca 1–1,5 %

• plus stejné notářské, registrační a právní náklady – celkem klidně 13–14 % k ceně bytu

Česko

• daň z nabytí nemovitosti byla v roce 2020 zrušena, takže kupující dnes při koupi bytu/domu neplatí žádnou speciální „převodní“ daň.

• platí se jen:

  • správní poplatek za vklad na katastr – v řádu jednotek tisíc Kč

  • případné právní a notářské služby (individuální)

Rozdíl je tedy dramatický: v Andalusii dáváte 10–14 % navíc, v Česku jsou přímé transakční náklady řádově nižší.

Průběh koupě: Španělsko vs. Česko

Španělsko

Zjednodušený typický postup:

1. Rezervace / rezervační poplatek – často 3–6 tisíc €

2. Smlouva o smlouvě budoucí – „contrato de arras“

   • obvyklá záloha 10 % kupní ceny

   • pokud odstoupí kupující bez důvodu, záloha propadá, pokud prodávající, musí vrátit dvojnásobek

3. Due diligence advokáta – ověření registru nemovitostí, dluhů na komunitě, IBI, případných exekucí, stavební legality apod.

4. NIE (číslo cizince) + španělský účet

5. Notářská kupní smlouva (escritura) – podepisuje se u notáře, platba doplatku ceny (často bankovní šek), poté registrace vlastnického práva v Registro de la Propiedad

Realitní provize se obvykle platí ze strany prodávajícího – kupující ji většinou neřeší.

Česko

• rezervační smlouva a složení rezervační zálohy (často do úschovy – advokátní, notářská, bankovní)

• kupní smlouva + návrh na vklad do katastru

• dlouhá role katastru – právní jistota po provedení vkladu

• přísnější standard, co se týká evidence práv a věcných břemen

Z hlediska právní jistoty jsou oba systémy funkční, jen jinak nastavené. Pro Čecha může být nezvyklé, jak velkou roli hraje ve Španělsku advokát kupujícího a jak „automatická“ je vysoká kupní daň.

Roční náklady na vlastnění španělského apartmánu

Kromě jednorázových vstupních nákladů je potřeba počítat s ročními platbami:

• IBI – místní daň z nemovitosti

  • roční komunální daň, často několik stovek až nízké tisíce € ročně podle lokality a velikosti

• Basura – poplatek za komunální odpad

• Community fees – poplatky společenství vlastníků / resortu (bazén, zahrady, ostraha, recepce)

  • u komplexů s bazénem a další vybaveností běžně 1 500–3 000 € ročně, u luxusních resortů i více

• Daň z „imputovaného příjmu“ pro nerezidenty (Modelo 210) – i když nepronajímáte

  • platí ji všichni nerezidenti z EU jako „teoretický nájem“, sazba je pro občany EU 19 % z vypočteného základu

• Daň z nájmu, pokud byt pronajímáte (19 % z čistého příjmu pro rezidenty EU)

V Česku naproti tomu platíte:

• řádově nižší daň z nemovitosti

• žádnou „imputovanou“ daň, pokud byt nestojí na hypotéku a není pronajímaný

• daň z nájmu dle českých pravidel (15/23 %, možnost paušálu atd.)

Hlavní rozdíly oproti vlastnění bytu v Česku – shrnutí

Ve prospěch Španělska:

• moře, klima, vyšší emoční hodnota

• eurové nájemné a ceny – zahraniční poptávka

• v některých lokalitách nižší cena za m² než u pražských novostaveb, ale s prázdninovým charakterem

Ve prospěch Česka:

• mnohem nižší vstupní daňové zatížení (žádná daň z nabytí)

• jednodušší daňový systém u vlastnění (bez imputovaného příjmu)

• lepší přehlednost domácí legislativy, žádná jazyková bariéra

Neutrálně / je třeba zvážit:

• v obou zemích existuje daň z příjmu při prodeji se ziskem (s různými výjimkami při délce držby)

• financování: španělské banky obvykle poskytují nerezidentům hypotéku kolem 60–70 % LTV, české banky při zástavě španělské nemovitosti často vůbec nefinancují – je nutné řešit úvěr přímo ve Španělsku.

Pro koho dává investice na Costa del Sol smysl

Nejvíc se španělský apartmán hodí pro člověka, který:

• má už vyřešené primární bydlení v Česku,

• nechce mít celý majetek v koruně a v jednom státě,

• reálně počítá s tím, že bude často létat do Španělska,

• je ochoten přijmout vyšší jednorázové daně při koupi výměnou za:

  • eurový příjem z nájmu,

  • dlouhodobý růst hodnoty a

  • místo, kde může strávit část života na slunci.

Pokud byste chtěl, můžeme příště spočítat konkrétní model:

například 2+kk za 280 000 € v Esteponě vs. byt v Praze za stejnou částku – porovnat hrubý a čistý výnos, daně a roční náklady.