Články

Taháky pro bezpečný prodej nemovitostí

Řeším správný postup při prodeji nemovitosti pravidelně, ale i tak si občas potřebuji připomenout některé detaily. Nejen pro sebe jsem proto sestavil „taháky“, kde jsou základní scénáře bodově popsány. Jsou i jiné varianty jako přímý podpis kupní smlouvy nebo smlouva o smlouvě budoucí kupní, ale nyní se věnujme základním čtyřem scénářům:

  1. Nemovitost je financovaná z vlastních zdrojů (tzn. bez hypotéky) a nevázne na ní hypotéka majitele, to je ten nejjednodušší a nejrychlejší případ.
  2. Nemovitost je kupovaná na hypotéku a nevázne na ní hypotéka majitele.
  3. Nemovitost je financovaná z vlastních zdrojů (tzn. bez hypotéky) a je zastavena hypotékou majitele.
  4. Nemovitost je kupovaná na hypotéku a je zastavena hypotékou majitele, to je ten nejsložitější případ.

 

A teď se všemi detaily:

1.Nemovitost je financovaná z vlastních zdrojů (tzn. bez hypotéky) a nevázne na ní hypotéka majitele

a: Podpis rezervační smlouvy prodávajícího s kupujícím (realitní kancelář bývá vedlejším účastníkem), její platnost je krátká, stačí si dohodnout dostatek času na přípravu kupní a úschovní smlouvy.
b: Příprava převodu
Tvorba návrhů kupní a úschovní smlouvy (většinou právníkem realitní kanceláře) a jejich vzájemné schválení.

c: Podpisová část převodu
Podpis kupní a úschovní smlouvy včetně návrhu na vklad kupní smlouvy na příslušný katastr nemovitostí. Na jedné kopii kupní smlouvy je nutné ověřit podpisy, ta se přikládá k návrhu na vklad.

d: Převody kupní ceny a doručení smluv na katastr nemovitostí

  • zaplacení kupní ceny do úschovy (většinou advokátní, může být i bankovní nebo notářská)
  • podání kupní smlouvy spolu s návrhem na vklad kupní smlouvy na příslušný katastr nemovitostí, poplatek je 2 000 Kč
  • čekání 3-4 týdny na provedení zápisu vlastnického práva na katastru nemovitostí
  • samotná plomba (ochranná lhůta) trvá 20 dní, pak záleží na rychlosti daného katastrálního úřadu
  • uvolnění kupní ceny z úschovy na účet prodávajícího po provedení zápisu vlastnického práva na katastru nemovitostí, někdy již po podání návrhu na vklad

e: Předání nemovitosti 

  • předání nemovitosti a sepsání předávacího protokolu. Výjimečně již po podání návrhu na vklad
  • sepsání stavů měřidel (elektřina, plyn, teplá voda, studená voda, teplo)
  • u bytů nahlášení nového vlastníka SVJ a správci nemovitosti spolu se stavy měřidel v den předání
  • převody dodávek energií, internetu nebo dalších služeb (u rodinných domů – voda, odvoz odpadů) – nejlépe on-line, případně návštěvou pobočky

 

2.Nemovitost je kupovaná na hypotéku a nevázne na ní hypotéka majitele

a: Podpis rezervační smlouvy s lhůtou 4-6 týdnů na zajištění hypotéky kupujícím
b: Příprava převodu

  • vytvoření návrhů kupní a úschovní smlouvy a jejich vzájemné schválení
  • zažádání o hypoteční úvěr, což většinou obsahuje:
    – doložení příjmů
    – bankovní odhad zastavované nemovitosti (banka vyšle svého odhadce)
    – prověření bankovního a nebankovního registru bankou
  • schválení hypotečního úvěru

c: Podpisová část převodu

  • podpis úvěrové smlouvy v bance, sjednání pojištění zastavované nemovitosti a převzetí zástavních smluv k připodepsání prodávajícím
  • podpis kupní smlouvy spolu s návrhem na vklad kupní smlouvy na příslušný katastr nemovitostí, úschovní smlouvy a zástavní smlouvy spolu s návrhem na vklad zástavní smlouvy na příslušný katastr nemovitostí

d: Převody kupní ceny a doručení smluv na katastr nemovitostí

  • zaplacení části kupní ceny odpovídající části vlastních zdrojů do úschovy
  • podání zástavní smlouvy spolu s návrhem na vklad zástavní smlouvy na příslušný katastr nemovitostí
  • doručení následující dokumentace bance k čerpání úvěru:
    – návrhu na vklad zástavní smlouvy s razítkem katastrálního úřadu dokládající podání zástavní smlouvy
    – potvrzení o složení části kupní ceny odpovídající části vlastních zdrojů, potvrzení vystaví uschovatel (advokát, banka, notář)
    – podepsaná kupní smlouva
    – podepsaná úschovní smlouva
    – podepsaná zástavní smlouva
  • banka zaplatí zbývající část kupní ceny odpovídající hypotečnímu úvěru do úschovy
  • podání kupní smlouvy spolu s návrhem na vklad kupní smlouvy na příslušný katastr nemovitostí
  • čekání 3-4 týdny na provedení zápisu vlastnického práva na katastru nemovitostí
  • uvolnění kupní ceny z úschovy na účet prodávajícího po provedení zápisu vlastnického práva na katastru nemovitostí, výjimečně již po návrhu na vklad

e: Předání nemovitosti

  • předání nemovitosti a sepsání předávacího protokolu
  • opisy stavů měřidel (elektřina, plyn, teplá voda, studená voda, teplo)
  • u bytových jednotek nahlášení nového vlastníka SVJ a správě nemovitosti spolu se stavy měřidel při předání
  • převody dodávek energií (elektřina, plyn), případně internetu nebo dalších dodávek (u rodinných domů – voda, odvoz odpadů)

 

3.Nemovitost je financovaná z vlastních zdrojů (tzn. bez hypotéky) a je zastavena hypotékou majitele

a: Podpis rezervační smlouvy s lhůtou 4-5 týdnů na přípravu převodu
b: Příprava převodu

  • vytvoření návrhů kupní a úschovní smlouvy a jejich vzájemné schválení stranami
  • zažádání dokumentace od hypoteční banky prodávajícího, ve většině případů je potřeba následující:
    – vyčíslení zůstatku úvěru hypoteční bankou prodávajícího ke dni, kdy je možné, aby byl úvěr splacen, obvykle cca 10 pracovních dní po očekávaném termínu zápisu vlastnického práva ve prospěch kupujícího
    – souhlas hypoteční banky prodávajícího se zcizením (převodem) ve prospěch kupujícího

c: Podpisová část převodu
Podpis kupní a úschovní smlouvy spolu s návrhem na vklad kupní smlouvy na příslušný katastr nemovitostí

d: Převody kupní ceny a doručení smluv na katastr nemovitostí

  • zaplacení celé kupní ceny odpovídající do úschovy
  • podání kupní smlouvy spolu s návrhem na vklad kupní smlouvy a souhlasem hypoteční banky prodávajícího se zcizením (převodem) ve prospěch kupujícího na příslušný katastr nemovitostí
  • čekání 3-4 týdny na provedení zápisu vlastnického práva na katastru nemovitostí
  • uvolnění části kupní ceny odpovídající zůstatku hypotečního úvěru prodávajícího dle vyčíslení z úschovy po provedení zápisu vlastnického práva na katastru nemovitostí
  • podání návrhu na výmaz zástavního práva plynoucího z hypotečního úvěru prodávajícího na příslušný katastr nemovitostí
  • uvolnění zbývající části kupní ceny prodávajícímu z úschovy (až po úplného provedení výmazu zástavního práva plynoucího z hypotečního úvěru prodávajícího)

e: Předání nemovitosti 

  • předání nemovitosti a sepsání předávacího protokolu
  • opisy stavů měřidel (elektřina, plyn, teplá voda, studená voda, teplo)
  • u bytových jednotek nahlášení nového vlastníka SVJ a správě nemovitosti spolu se stavy měřidel při předání
  • převody dodávek energií (elektřina, plyn), případně internetu nebo dalších dodávek (u rodinných domů – voda, odvoz odpadů)

 

4.Nemovitost je kupovaná na hypotéku a je zastavena hypotékou majitele

a: Podpis rezervační smlouvy s lhůtou 5-6 týdnů na zajištění financování
b: Přípravné práce

  • vytvoření návrhů kupní a úschovní smlouvy a jejich vzájemné schválení stranami
  • zažádání o hypoteční úvěr, což obvykle obnáší:
    – doložení příjmů
    – bankovní odhad zastavované nemovitosti
    – prověření bankovního a nebankovního registru bankou
  • schválení hypotečního úvěru
  • zažádání dokumentace od hypoteční banky prodávajícího, je potřeba následující:
    – vyčíslení zůstatku úvěru hypoteční bankou prodávajícího ke dni, kdy je možné, aby byl úvěr splacen (je to přibližně 10- 15 pracovních dní po očekávaném termínu podpisu kupní smlouvy)
    – souhlas hypoteční banky prodávajícího se zcizením (převodem) ve prospěch kupujícího
    – souhlas hypoteční banky prodávajícího s vložením zástavy hypoteční banky kupujícího

c: Podpisová část převodu

  • podpis úvěrové smlouvy v bance, sjednání pojištění zastavované nemovitosti a převzetí zástavních smluv k připodepsání prodávajícím
  • podpis kupní smlouvy spolu s návrhem na vklad kupní smlouvy na příslušný katastr nemovitostí, úschovní smlouvy a zástavní smlouvy spolu s návrhem na vklad zástavní smlouvy na příslušný katastr nemovitostí

d: Převody kupní ceny a doručení smluv na katastr nemovitostí

  • zaplacení části kupní ceny odpovídající části vlastních zdrojů do úschovy
  • podání zástavní smlouvy spolu s návrhem na vklad zástavní smlouvy a spolu se souhlasem hypoteční banky prodávajícího se souhlasem vložení zástavy hypoteční banky kupujícího
  • doručení následující dokumentace bance k čerpání úvěru:
    – návrhu na vklad zástavní smlouvy s razítkem katastrálního úřadu dokládající podání zástavní smlouvy
    – potvrzení o složení části kupní ceny odpovídající části vlastních zdrojů, potvrzení vystaví uschovatel (advokát, banka, notář)
    – podepsaná kupní smlouva
    – podepsání úschovní smlouva
    – podepsaná zástavní smlouva
    – vyčíslení zůstatku úvěru hypoteční bankou prodávajícího ke dni, kdy je možné, aby byl úvěr splacen
  • banka zaplatí zbývající část kupní ceny odpovídající hypotečnímu úvěru, část odpovídající výši zůstatku úvěru prodávajícího dle vyčíslení zašle rovnou do hypoteční banky prodávajícího, zbývající část do úschovy
  • podání kupní smlouvy spolu s návrhem na vklad kupní smlouvy a souhlasem hypoteční banky prodávajícího se zcizením (převodem) ve prospěch kupujícího na příslušný katastr nemovitostí
  • čekání 3-4 týdny na provedení zápisu vlastnického práva na katastru nemovitostí
  • podání návrhu na výmaz zástavního práva plynoucího z hypotečního úvěru prodávajícího na příslušný katastr nemovitostí
  • uvolnění kupní ceny z úschovy na účet prodávajícího po provedení zápisu vlastnického práva na katastru nemovitostí po výmazu nebo po návrhu na výmaz zástavního práva z hypotečního úvěru prodávajícího

e: Předání nemovitosti 

  • předání nemovitosti a sepsání předávacího protokolu
  • opisy stavů měřidel (elektřina, plyn, teplá voda, studená voda, teplo)
  • u bytových jednotek nahlášení nového vlastníka SVJ a správě nemovitosti spolu se stavy měřidel při předání
  • převody dodávek energií (elektřina, plyn), případně internetu nebo dalších dodávek (u rodinných domů – voda, odvoz odpadů)
Share on facebook
Share on linkedin
Share on email

Chcete prodat či pronajmout nemovitost?

O MNĚ

Nabízím komplexní realitní služby díky kterým vám pomohu prodat nebo pronajmout vaši nemovitost. Postarám se o celý proces tak, abyste měli pocit bezpečné a profesionální spolupráce bez starostí.

Při poskytování našich služeb nám pomáhají soubory cookie. Využíváním našich služeb s jejich používáním souhlasíte
© ZHREALITY 2021  |   Ochrana osobních údajů  |  Etický kodex  |   web vytvořilo studio: websupreme.cz