Situace na trhu nájmů  je napjatá a nevyvážená – ve většině lokalit převažuje poptávka nad nabídkou a zároveň podle Občanského zákoníku je nájemce tou silnější stranou. Navíc sem většinou vstupuje i třetí strana trojúhelníku – realitní kancelář (RK), která chce za své služby provizi. A ta ve výši jednoho nájmu jí často nestačí. Není divu, že zde existují tlaky snažící se změnit dané nastavení a vytěžit pro svou stranu co nejvíce.

Nelíbí se mi, že RK používají často nekalé způsoby jak posílit pozici klienta, tzn. pronajímatele. A zároveň si více vydělat. Praktiky některých RK jsou neetické až nelegální a poškozují vnímání realitních zprostředkovatelů veřejností. Můj článek asi mnoho nezmění, ale mám potřebu situaci pojmenovat, naznačit správné řešení a tím i kultivovat trh. 

Už při výběru nájemníka dochází často k diskriminaci. Horší situaci mají cizinci ze zemí na východ od nás, milovníci zvířat nebo kuřáci. Pokud je RK důsledná a prověřuje i bezdlužnost, aktuální zaměstnání nebo příjmy, tak to je další filtr. Věnujme se ale více situaci, kdy nájemník si vybere byt a RK nebo pronajímatel jeho. Je to důvod k oslavě? Jak kdy, pouze když RK a pronajímatel se chovají eticky a podle zákona. Což se často neděje a pojďme se podívat kde přesně.

První překvapení může přijít s požadavkem RK podepsat nejdříve rezervační smlouvu a zaplatit rezervační zálohu. To je vlastně skrytá druhá část provize pro RK. Běžná, ale špatná, praxe je, že si RK vezme 1 měsíční nájem od pronajímatele, s kterým má podepsanou zprostředkovatelskou smlouvu, a stejnou částku chce i po nájemníkovi. Správně by si RK měla vzít provizi pouze od pronajímatele, s ním má uzavřenou smlouvu a jemu poskytuje službu. To je stejné jako u prodeje nemovitostí. A pokud se jí zdá výše provize nízká, měla by si umět vyjednat vyšší odměnu, až 2 měsíční nájmy. Nebo bonus při každém prodloužení roční nájemní smlouvy. Případně může navrhnout záruku kvality – část provize vrací nebo zdarma najde nového nájemníka, pokud nezůstane min. 1 rok. Požadování provize i od nájemníka je špatně – ten si žádnou službu u RK neobjednal (ledaže by záměrně poptával službu vyhledání na zakázku), navíc musí strpět lustraci své vhodnosti a nájemní smlouvu, která bývá koncipována jako výhodnější pro pronajímatele. Tento princip provize se mi velmi příčí a dá se připodobnit k obhájci, který obhajuje svého klienta, ale on i tak požaduje finanční odměnu i od protistrany, proti které bojuje… RK si může vzít provizi od obou stran, pouze pokud je to výslovně dohodnuto – transparentně a se souhlasem obou. Často se stává, že pronajímatel ani neví, že RK si bere provizi i od nájemníka. Rezervační smlouvy jsou navíc i nevyvážené ve smluvních pokutách – pokud zájemce o nájem nepodepíše nájemní smlouvu, o zálohu přijde (což ale může být tím, že nájemní smlouva je mu předložena až dodatečně a nemusí se mu líbit, protože je nevyvážená), zatímco v opačném případě pronajímatel pouze zálohu vrátí. Z jeho kapsy ale nezaplatí nic… Pokud už se podepisuje rezervační smlouva (nějaké opodstatnění má v případě, kdy dohoda s nájemníkem a podpis nájemní smlouvy jsou od sebe časově vzdáleny) a platí se rezervační záloha, měla by fungovat jako u prodeje – být součástí finančního plnění, např. jako platba za první měsíc nájmu. Nikoliv jako provize RK. 

A jsme u samotné nájemní smlouvy. Tu většinou připravuje RK, buď má vlastní vzor nebo použije vzor pronajímatele či jeho požadavky zanese do vlastní smlouvy. Často se bohužel stává, že navrhovaná ujednání jsou v rozporu s Občanským zákoníkem. Většinou se jedná o kogentní (povinná, nelze je smluvně změnit) ustanovení zákona, která nejsou respektována a kdy se RK/pronajímatel snaží omezovat práva nájemníka. Nejčastěji se to týká těchto ujednání:

• okamžitá výpověď při neplacení nájmu – je neplatná, nájemce musí být v prodlení s placením nájemného nebo úhrad za plnění poskytovaná s užíváním bytu po dobu delší než tři měsíce
• výpovědní lhůta 1 nebo 2 měsíce – výpověď musí mít důvod a běžná lhůta je 3 měsíce, jinak je neplatná
• zákaz chovu zvířat – nelze, pokud zvíře nikoho neobtěžuje
• zákaz kouření – vynucený zákaz kouření bez výslovného smluvního ujednání může být nevymahatelný, pokud nájemce nikoho neobtěžuje a neničí majetek
• vzdání se úroků z kauce – je neplatné
• povinnost platit všechny poplatky spojené s provozem bytu – často se snaží majitel přenést na nájemníka i platby, které má povinnost hradit on jako fond oprav, daň z nemovitosti, technické revize, údržba domu nebo společných prostor, poplatky za správu nebo pojištění domu
• všechny opravy hradí nájemce – obecně platí, že nájemce hradí drobné opravy a běžnou údržbu bytu (součet všech drobných oprav nesmí překročit 1 000 Kč na jednu opravu a max. 100 Kč/m² obytné plochy za rok), zatímco větší opravy a udržování bytu v obyvatelném stavu hradí pronajímatel
• pokuty za pozdní placení nájmu nebo např. za chov zvířete – nelze ukládat smluvní pokuty nájemci, protože by to bylo k jeho tíži
• při poškození bytu propadá celá kauce – jen v rozsahu skutečné škody nebo dluhu, ne jako „trest“
• nájemník nesmí ubytovat nikoho přes noc bez svolení – nájemník má právo přijímat návštěvy i ubytovat blízké (pokud byt nepřetěžuje)
• právo majitele kdykoliv vstoupit do bytu – pouze po předchozím oznámení a se souhlasem nájemce, výjimečně jen v naléhavých případech, kdy hrozí škoda na bytě nebo zdraví osob

Pokud se alespoň jedna RK nebo pronajímatel chytnou za nos a budou postupovat správně, tak má tento článek smysl. Tím neříkám, že nájemník je jen poctivý chudák v podřízené pozici. Často jen neví jaká má práva a ve snaze získat nájem podepíše cokoliv. Pokud ale neplatí a nechce opustit byt, pak se chudákem stává pronajímatel. Ale to už je zase jiná kapitola…