Vstupte se mnou do světa nemovitostí s jistotou a porozuměním. Znát rozdíly mezi užitnou, podlahovou, obytnou, prodejní a užitkovou plochou není až tak snadné. Jak tyto pojmy rozlišit a jaký je jejich význam? Pokud jste někdy četli inzerce nemovitostí a cítili jste se u toho ztraceni, tak právě následující článek vám může pomoci zorientovat se v tomto terminologickém labyrintu.

Problém s porozuměním těmto termínům nemusí mít jen potenciální kupující nemovitosti, občas se s nimi mohou potýkat i samotní realitní makléři a odhadci. Jejich užití může být nejasné a v některých případech dokonce klamavé. 

Představte si, že čtete inzerát a vidíte uvedenou plochu 91 metrů čtverečních. Myslíte si, že máte jasno, ale co když k těm 91 metrům byla přičtena lodžie a reálná plocha činí jen 85 metrů? Je to skutečně 91 metrů, nebo je to jen matematika s úpravami? Tady je potřeba být obezřetný. Makléř mohl do této plochy zahrnout i nějaké zákoutí nebo komoru. V tu chvíli se můžeme ocitnout v situaci, kdy výsledný rozdíl může znamenat nemalou sumu při konečné ceně nemovitosti, což je něco, co bychom měli vědět.

1.Užitná plocha

Definice užitné plochy je převzata z nařízení Evropské Komise ES č.1503/2006. 

Užitná plocha u nemovitosti je velikost, která vyjadřuje, kolik  prostoru můžete skutečně využívat v budově. Užitná plocha se měří uvnitř vnějších stěn, ale nezahrnuje konstrukční prvky jako jsou sloupy, komíny nebo výtahy, ani funkční plochy jako jsou místa pro topení nebo klimatizaci. Užitnou plochou nejsou ani průchozí prostory jako jsou schodiště nebo eskalátory.

Věnujme se tedy několika klíčovým aspektům:

• využití užitné plochy: tato plocha by měla být využívána pouze u obytných budov, rodinných domů atd.

  

• obsah užitné plochy: užitná plocha by měla být součtem místností uvnitř vnějších stěn. To znamená bez balkonů, lodžií, teras a bez příslušenství jako jsou sklepy, kóje, kolárny nebo garáž

Naopak do celkové užitné plochy se započítávají všechny místnosti, které slouží k bydlení:

• například kuchyně, obývací pokoje, ložnice, koupelny, toalety a chodby, ale také sklepy, společné prostory nebo balkony

Pozor proto na slovo „celková“, které může způsobit i velký rozdíl v ploše.

2.Podlahová plocha

Nařízení vlády č. 366/2013 definuje podlahovou plochu bytu jako půdorysnou plochu všech místností včetně svislých nosných i nenosných konstrukcí uvnitř bytu. Příkladem mohou být stěny, sloupy, komíny, skříně, vany nebo kuchyňské linky. Podlahová plocha se tedy skládá z plochy všech místností a zahrnuje i části zakryté zabudovanými předměty. Toto opatření je stanoveno tak, aby poskytovalo komplexní přehled o celkové ploše, kterou nemovitost obnáší.

Vezměme si nyní několik klíčových pravidel:

• definice podlahové plochy: její výpočet zahrnuje plochu všech místností a části zakryté zabudovanými předměty

  

• započítávání konstrukcí: svislé nosné i nenosné konstrukce jsou zahrnuty do podlahové plochy

Plocha podlahová je větší než plocha užitná nebo obytná, protože zahrnuje i plochu, která není přímo využívána k bydlení. Plocha podlahová je důležitá pro stanovení ceny nemovitosti, nájemného nebo hypotéky.

3.Obytná plocha

Plocha obytná je specificky definována ve vyhlášce č. 137/1998 Sb. Obytná plocha představuje součet ploch všech obytných místností, které splňují předepsané požadavky jako jsou například: minimální velikost, přímé osvětlení, větrání nebo vytápění. 

To znamená, že sečteme plochy všech místností určených k trvalému bydlení, jako jsou obývací pokoje, ložnice a jídelny.

Do obytné plochy nezapočítáváme prostory jako jsou:

• toalety, koupelny a spíže, které nemají podlahovou plochu větší než 8 m2

Obytná plocha je důležitá pro stanovení kvality a komfortu bydlení, ale také pro účely daní, dotací nebo sociálních dávek. Pokud tvoří byt jediná obytná místnost, tak musí mít podlahovou plochu min. 16 m2.

4.Prodejní plocha

Tento druh plochy není nikde zakotven, je to spíše pojem vytvořený developery a používá se hlavně u novostaveb.

Do prodejní plochy se započítává podlahová plocha bytu a k ní se přičítá cena příslušenství v daném poměru – lodžie dvěmi třetinami plochy bytu, balkón polovinou a terasa třetinou. Má to svoji logiku, lodžie je součástí pláště budovy, neprší na ní a je proto nejhodnotnější. Sklepy se většinou počítají polovinou nebo se vyčíslují samostatně, stejně jako parkování.

S prodejní plochou se můžeme setkat i v cenových mapách.

5.Užitková plocha

Plocha užitková je pojem, který se již nepoužívá a není definován žádným platným předpisem. 

Dříve se používala vyhláška č. 85/1997 Sb., která říkala, že užitkovou plochou bytu se rozumí součet ploch všech jeho místností včetně místností vedlejších užívaných výhradně nájemcem bytu, bez ploch domovního vybavení včetně sklepů, upravený podle zvláštního předpisu.

Tato vyhláška byla však zrušena a nahrazena nařízením vlády č. 366/2013 Sb., které stanoví podlahovou plochu bytu jako půdorysnou plochu všech místností bytu včetně půdorysné plochy všech svislých nosných i nenosných konstrukcí uvnitř bytu jako jsou stěny, sloupy, pilíře, komíny a obdobné svislé konstrukce. 

Podlahová plocha je tedy větší než užitková plocha, protože zahrnuje i plochu, která není přímo využívána k bydlení. 

Pokud máte nějaké další otázky nebo jsem zde něco nezmínil, neváhejte mě kontaktovat.